Mietrecht Ratgeber
Mietkaution zu hoch? Das sind deine Rechte als Mieter
Dein Vermieter verlangt eine zu hohe Kaution? Erfahre, was gesetzlich erlaubt ist, wann du zu viel gezahlt hast und wie du die Differenz zurückforderst.
Mietkaution zu hoch? Das sind deine Rechte als Mieter
Die Wohnungssuche war stressig genug. Endlich hast du eine Zusage — und dann verlangt der Vermieter 3.000 Euro Kaution für eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Ist das überhaupt erlaubt? Und was, wenn du schon bezahlt hast?
Die gute Nachricht: Das Gesetz begrenzt die Mietkaution eindeutig. Und viele Vermieter verlangen zu viel.
Die gesetzliche Obergrenze: 3 Nettokaltmieten
§ 551 Abs. 1 BGB ist glasklar: Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Nicht drei Bruttomieten. Nicht drei Warmmieten. Drei Netto-Kalt-Mieten.
Was zählt als Nettokaltmiete?
Die Nettokaltmiete ist die reine Miete ohne alle Nebenkosten:
- Zählt: Die Grundmiete laut Mietvertrag
- Zählt NICHT: Betriebskosten-Vorauszahlung
- Zählt NICHT: Heizkosten-Vorauszahlung
- Zählt NICHT: Warmwasser-Vorauszahlung
- Zählt NICHT: Garagenmiete (wenn separate Vereinbarung)
Rechenbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Nettokaltmiete | 650 € |
| Nebenkosten-Vorauszahlung | 150 € |
| Heizkosten-Vorauszahlung | 100 € |
| Gesamtmiete (warm) | 900 € |
Maximale Kaution: 3 × 650 € = 1.950 €
Wenn dein Vermieter 2.700 € verlangt (3 × 900 € Warmmiete), ist das 750 € zu viel.
Häufige Tricks, die unzulässig sind
1. Kaution auf Basis der Warmmiete berechnen
Der häufigste Fehler — oder Trick. Manche Vermieter berechnen die Kaution auf Basis der gesamten Monatsmiete inklusive Nebenkosten. Das ist rechtswidrig. Es zählt ausschließlich die Nettokaltmiete.
2. Kaution plus Genossenschaftsanteile
Bei Genossenschaftswohnungen werden manchmal Genossenschaftsanteile zusätzlich zur Kaution verlangt. Der BGH hat entschieden: Genossenschaftsanteile sind keine Kaution im Sinne des § 551 BGB und werden nicht angerechnet. Allerdings: Wenn Kaution + Anteile zusammen eine unangemessene Belastung darstellen, kann das im Einzelfall problematisch sein.
3. Versteckte Zusatzkautionen
Manche Vermieter verlangen neben der regulären Kaution noch:
- Eine "Schlüsselkaution" (50-200 €)
- Eine "Renovierungskaution" für zukünftige Schönheitsreparaturen
- Eine separate "Möbelkaution" bei möblierten Wohnungen
All diese Zusatzbeträge werden auf die 3-Monatsmieten-Grenze angerechnet. Zusammen darf die Gesamtsumme aller Sicherheitsleistungen die Obergrenze nicht überschreiten.
4. Kautionserhöhung nach Mieterhöhung
Steigt deine Miete während des Mietverhältnisses, darf der Vermieter die Kaution nicht automatisch anpassen. Die Kaution wird einmal bei Vertragsschluss auf Basis der damaligen Nettokaltmiete festgelegt. Eine spätere Nachforderung ist unzulässig.
Dein Recht auf Ratenzahlung
Selbst wenn die Kaution korrekt berechnet ist, musst du sie nicht auf einen Schlag zahlen. § 551 Abs. 2 BGB gibt dir das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen.
- Erste Rate: fällig zu Beginn des Mietverhältnisses
- Zweite Rate: fällig mit der zweiten Monatsmiete
- Dritte Rate: fällig mit der dritten Monatsmiete
Dieses Recht kannst du nicht vertraglich abbedingen. Eine Klausel wie "Die Kaution ist vor Übergabe der Schlüssel vollständig zu zahlen" ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Selbst wenn du es unterschrieben hast.
Was passiert, wenn die Kaution zu hoch ist?
Die Vereinbarung ist teilweise unwirksam
Verlangt der Vermieter mehr als drei Nettokaltmieten, ist die Kautionsvereinbarung nicht komplett unwirksam — sie wird auf das gesetzliche Maximum reduziert. Du schuldest also maximal drei Nettokaltmieten, den Rest nicht.
Zu viel Gezahltes zurückfordern
Hast du bereits eine zu hohe Kaution gezahlt? Dann hast du einen Rückzahlungsanspruch auf den überhöhten Teil. Und zwar sofort — du musst nicht auf das Ende des Mietverhältnisses warten.
Beispiel: Du hast 2.400 € Kaution gezahlt, deine Nettokaltmiete beträgt 700 €. Die maximale Kaution wäre 2.100 €. Du kannst 300 € sofort zurückfordern.
Verjährung beachten
Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem du die Kaution gezahlt hast. Wenn du im März 2024 eingezogen bist und zu viel gezahlt hast, verjährt der Anspruch Ende 2027.
Wie die Kaution angelegt werden muss
Dein Vermieter darf die Kaution nicht einfach auf sein Privatkonto legen. Das Gesetz schreibt vor:
- Getrennt vom Vermögen des Vermieters anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB)
- Zu marktüblichen Zinsen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist
- Die Zinsen gehören dir und werden der Kaution zugeschlagen
- Bei Insolvenz des Vermieters: Die getrennt angelegte Kaution gehört nicht zur Insolvenzmasse
Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt an, macht er sich schadensersatzpflichtig. Außerdem: Viele Vermieter verstoßen gegen die Trennungspflicht — prüfe, ob du einen Nachweis der getrennten Anlage erhalten hast.
Kaution nach Auszug: Wie lange darf der Vermieter warten?
Ein Dauerthema: Du bist ausgezogen und wartest auf deine Kaution. Wie lange darf der Vermieter sich Zeit lassen?
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist. Die Rechtsprechung hat aber Richtwerte entwickelt:
- Normalfall: 3-6 Monate nach Auszug
- Wenn Nebenkostenabrechnung aussteht: Bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung darf ein angemessener Teil einbehalten werden
- Absolute Obergrenze: Nach spätestens 12 Monaten muss abgerechnet werden (Ausnahmefälle)
Wenn der Vermieter nicht zahlt
- Schriftlich auffordern — mit konkreter Fristsetzung (2-4 Wochen)
- Zweites Schreiben — Ankündigung rechtlicher Schritte
- Mahnbescheid über das Amtsgericht (ca. 30 € Gerichtskosten, online möglich)
- Klage — bei unwilliger Vermietung oft der letzte Weg
Sonderfälle
Bürgschaft statt Barkaution
Manche Vermieter akzeptieren eine Mietbürgschaft (z.B. von den Eltern oder einer Kautionsversicherung). Auch hier gilt die Obergrenze von drei Nettokaltmieten. Eine Bürgschaft über einen höheren Betrag ist im über die Grenze hinausgehenden Teil unwirksam.
Achtung bei selbstschuldnerischer Bürgschaft der Eltern: Der BGH hat entschieden, dass eine Bürgschaft, die zusätzlich zur bereits gezahlten Barkaution geleistet wird, unwirksam sein kann, wenn die Gesamtsumme die drei Monatsmieten übersteigt.
Staffelmiete
Bei einer Staffelmiete (die Miete steigt in festgelegten Stufen) wird die Kaution auf Basis der anfänglichen Nettokaltmiete berechnet, nicht der höchsten Staffel.
Indexmiete
Gleiches Prinzip: Die Kaution berechnet sich nach der Ausgangsmiete bei Vertragsschluss, nicht nach der aktuellen indexierten Miete.
Checkliste: Ist deine Kaution zu hoch?
Gehe diese Punkte durch:
- Wie hoch ist deine Nettokaltmiete (ohne alle Nebenkosten)?
- Multipliziere mit 3 — das ist das Maximum
- Vergleiche mit der tatsächlich gezahlten/vereinbarten Kaution
- Prüfe: Gibt es zusätzliche Sicherheitsleistungen (Schlüsselkaution etc.)?
- Prüfe: Wurde dir Ratenzahlung ermöglicht?
- Prüfe: Hast du einen Nachweis der getrennten Anlage?
Fazit
Die Mietkaution ist klar geregelt: Maximal drei Nettokaltmieten, Ratenzahlung möglich, getrennt anzulegen. Trotzdem verlangen viele Vermieter zu viel — oft aus Unwissen, manchmal bewusst. Als Mieter hast du das Recht, den überhöhten Teil zurückzufordern, und zwar auch während des laufenden Mietverhältnisses.
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